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小产权房的法律解析

作者：唐超日期：2013-12-19 11:19 来源：《才智》

福州大学法学院福建福州 350100

摘要：小产权房是指城市居民私自向农民购买建造在农村集体土地上的住房。小产权房的产生的原因分为表层原因和深层原因。而现阶段应根据小产权房使用土地来源区别对待，而要真正解决小产权房非合法性，则要改变现行的城乡二元土地管理体制，允许农村集体土地有限度地在房地产市场进行自由交易并完善集体经济组织对集体土地的管理制度。
关键词: 小产权房; 法律解析; 合法化
一、小产权房的概述
1. 小产权房的概念
小产权房是指在农村集体土地上建造，由农民私自出售给城市居民，购买者无法取得合法产权证的住房。现阶段小产权房可分为: ⑴农民在自家宅基地上建造的房屋；⑵村集体未经批准占用农业用地建造住宅；⑶村集体在村镇改造的过程中或农户集中上楼的过程中利用村镇闲置宅基地建造的住房。
2. 小产权房的特征
首先，小产权房的最基本特征是使用的土地是农村集体经济组织的土地，而不是国有建设用地。其次，小产权房的购买主体不是本集体组织成员，而是非集体经济组织成员，主要面向城市中低收入居民。再次，小产权房的购买主体由于无法取得国家房管部门颁发的法定产权证书[1] 而不能对小产权房获得完全的产权，即不得通过买卖方式处理小产权房。
二、小产权房产生的原因
小产权房现象不是盲目出现的，其兴起是基于一定的原因。除了虚高的城市房价、农民以及农村集体希望利用土地获取额外收益以及政府部门的监管不力等表层原因外，小产权房这种特殊法律形态产生的深层原因在于：
我国现行的城乡二元的土地所有制结构造成的国家土地所有权和农村集体土地所有权在实现上的不平等。根据我国《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”具体而言就是农村集体土地要进入房地产市场交易必须由国家征收，把农村集体土地变成国有建设用地，然后由国家通过拍卖或划拨的方式出让土地，收取土地出让金。但在征收土地时，国家是按照所征收土地的用途进行相应补偿的，农民所得到的征地补偿款和土地进入房地产市场所呈现高昂的地价相比，显然微不足道。同时农民也逐渐认识到，将自己拥有所有权的土地进行出让或者自行进行房地产开发，所获得的利益要更多，所以在巨大的经济利益的驱动下，农村集体在集体土地上开发建设住宅，并向外销售。这样就使得小产权房供方的形成。
三、小产权房的法律解决途径
（一）区别对待
1. 对于在自家宅基地上建设的小产权房
对于农民在自家宅基地上建设的小产权房，虽然违反了《土地管理法》关于农村集体建设用地使用的有关规定，但如果强制拆除，一方面不利于农民以及购买者利益的保护，另一方面也是对社会资源是一种浪费。因此对于符合国家土地利用总体规划并且不属于耕地性质应当考虑补办手续，向国家支付相关的税费，使其得到法律承认，购房者能取得房屋产权证，真正成为房屋的主人。
2. 对于非法利用农用地建设的小产权房
对于农村集体经济组织非法利用农村耕地开发的小产权房处理要分两种情况：一是对于已开发但尚未建成的小产权房，由于尚未产生大的成本，并且非法占用农业用地，背离国家的土地利用规划，违背了土地用途管制，应当停止建设，恢复土地原来的用途，以保护国家18 亿亩耕地的底线；[2] 而对于已建成的小产权房，虽然不符合土地利用规划，但由于已经建成规模，如果强制拆去则会造成社会资源的巨大浪费。因此由农村集体经济组织等小产权房开发方办理相关手续并向国家支付相关的税费补偿并由农村集体则要开垦相应规模的农用地，才能获得国家房管部门颁发相关产权证书，使小产权房取得法律上的合法地位。
3. 对于利用村镇闲置土地建设的小产权房
与对待利用自己宅基地建设的小产权房一样，对农村集体经济组织利用村镇闲置土地建设的小产权房，虽然其违反了《土地管理法》关于房屋建设用地使用的有关规定，但如果强制拆除，一方面对农村经济组织的利益造成损害，另一方面也是对社会资源是一种浪费。因此对于符合国家土地利用总体规划且不属于耕地性质的，农村集体经济组织应当补办相关手续，向国家支付相关的税费，使其得到法律承认，以使购房者能取得房屋产权证，真正成为房屋的主人。
（二）对农村的土地制度进行改革
1. 对农村现行的土地管理制度进行改革
我国《物权法》第三十九条虽然规定了，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但由于现行城乡土地二元管理体制，农村集体组织对其拥有的土地的所有权是不完整的，特别是处分权受到很大限制。[3] 这主要表现为农村集体土地不能直接进来房地产市场进行交易。因此对农村现行土地管理制度进行改革，就是允许农村集体土地在保留农村集体土地所有权的前提下进入房地产市场进行使用权交易。
2. 完善农村集体经济组织对集体土地的管理制度
应建立完善的农村集体土地所有组织，可以参照《合伙企业法》中关于合伙企业相关规定，建立一个类似于合伙企业的农村集体土地所有组织。这个组织由本集体成员组成，在这个组织中农村集体成员的社员权按户行使，每户成员对农村集体土地按照所占比例享有相应的土地财产权利，但成员在行使财产权利时不得有损集体利益；对处分农村集体土地等涉及整体利益等重大事项，按照相关程序进行，召开组织成员大会，组织成员以户为单位，投票表决，一户一票，每票平等；对以权谋私、损害集体土地利益的组织代表，组织成员有罢免权，可以召开大会对其投票予以罢免；组织成员在集体中的土地财产权利需转让时，应当首先通知集体组织，在同等条件下组织其他成员具有优先受让权；因组织成员迁入其他城市或者转移至别的农村集体组织，其在本集体所享有的土地财产权益应转让；对集体以外人员迁入本集体，取得本集体成员资格，应当相应获得本集体的土地财产权利。
参考文献：
[1] 张伟丽.《“小产权房”的合法化研究》[D]. 厦门大学法学院,2010:20.
[2] 王海鸿.《“ 小产权房” 存在的合理性及其合法化途径研究——基于土地发展权角度》[J].《华东经济管理》, 2009,(12):13.
[3] 王立芳.《小产权房问题法律解析及对策研究》[C]. 兰州大学法学院,2010,(1):32.
[4] 宋石磊.《小产权房出路探析》[J]. 四川大学法学院,2009:12.
[5] 曹俊英. 关于小产权房合法化的思考[J]. 民商法研究， 2008,(9):3.