当前位置: 主页 > 论文下载 > 教育论文 >

银行抵押物拆迁风险防范

作者：任编辑日期：2014-01-03 09:59 来源：未知

陆惠娟中国建设银行上海市分行
对贷款设定抵押担保，是目前市场融资最为常用的保障债务
履行方法，随着我国城市现代化建设步伐不断加快，在城市建设
过程中，房屋拆迁引发的问题，对银行业发放的房屋抵押类贷款
造成了一定的风险隐患。设定了抵押的房产面临拆迁时，银行如
不积极应对维护权益，就会产生抵押权落空风险。
根据相关法律元宝，知晓抵押房产被列入拆迁范围，是有效
防范抵押权落空的第一步，银行人对抵押房产拆迁信息知晓途径
有三个：a、通过对抵押品的有效管理中发现；b、抵押人通知；c、
拆迁人通知。但是，抵押人和拆迁人是否有义务通知抵押权人并
妥善处置动迁补偿款，按照现行的法律法规两者的义务明显不同。
《城市房屋抵押管理办法》第38 条规定：“因国家建设需要，
将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，担保人应当及时书面
通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法
清理债权债务，解除抵押合同”。《国有土地上房屋征收与补偿
条例》要求拆迁方的拆迁决定应当以公告的方式公告拆迁范围。
上述规定明确了房屋拆迁行为对抵押权人的告知义务由担保人承
担，没有规定拆迁方需要对抵押权人承担明确、有效的告知义务。
在抵押权人不知情时，拆迁人的义务以及处理办法目前也没有相
应的明确法律规定。
由于法律规定不明确，司法实践中，有部分判例对银行要求
动迁公司承担抵押权落空赔偿责任的诉请不予支持或仅判决部分
支持。其理由为：首先依照现行法律法规，动迁人的法定义务只
是查清房屋是否属于动迁范围以及房屋的权利人，如有证据显示
在拆迁地区张贴公告、在媒体进行过报导，即可认为抵押权人对
该房屋即将拆迁是明知的；其次，银行作为房屋的抵押权人应随
时关注还款人的还款情况及抵押房屋的状况，作为专业机构，银
行对债权、抵押权的行使应该具备比一般公民更强的意识和能力，
如未及时发现抵押物的变化状况、未及时向抵押人主张权利也未
告知动迁人应对安置款进行提存，抵押权人的损失是其疏于管理、
怠于行使债权、抵押权的不当行为造成的，并非动迁公司侵害其
权利。
鉴于上述情况，银行的抵押贷款发放后，对抵押物的妥善管
理就显得十分必要，笔者认为银行应该采取以下措施防范抵押权
悬空风险的发生：
一、完善借款合同和抵押合同文本
1. 明确抵押人的通知义务。要求抵押人和借款人明确承诺,
在知悉抵押房屋将被拆迁的信息时, 应及时向贷款人履行书面告
知义务，如抵押人和借款人未及时履行告知义务的，银行有权宣
布贷款提前到期，或有权单方面终止借款合同。
2. 约定违反通知义务违约金数额。借款人、抵押人未及时履
行告知义务的，应当按照约定承担违约责任，支付银行约定的违
约金。合理该项违约金数额约定尺度，可以对借款人和抵押人起
到较大的警示作用。
3. 约定抵押房屋如遇拆迁的后续事项。借款人、抵押人和银
行协商后可以采取以下几种方法：
A、全额清偿抵押物上的债务，解除借款和抵押关系；
B、对于采用产权调换补偿形式的，抵押人和借款人可与银
行协商重新设置抵押，在原有抵押房地产灭失后、新抵押登记尚
未办理之前，由具备担保条件的担保方提供阶段性担保；
C、对于以补偿款方式进行补偿的拆迁房地产，抵押人应将
拆迁补偿款通过开立保证金专户或存单等形式，继续作为抵押财
产。
二、落实抵押物持续管理制度，强化对抵押物的动态监控
1. 加强与当地城建部门和房屋管理部门的联系与沟通，增强
抵押物管理的前瞻性和主动性。高度关注当地城市规划的制定和
调整以及近期房屋拆迁情况，主动捕捉并分析整理有价值信息,
审慎评估抵押房屋的拆迁可能性。
2. 加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。加强对
抵押物的监管力度，对抵押物的管理责任到人，实行跟踪监管，
落实调查责任。同时根据抵押物的不同情况，落实检查抵押物状
况的频度。
三、抵押物遭遇拆迁的补救措施
抵押物遭遇拆迁时银行应视以下两种不同情况分别予以应
对：
1. 抵押物将要被拆迁的
A、对及时发现抵押物存在拆迁、被征收征用等情况的，应
以书面方式函告拆迁公司，告知银行债权和抵押权，向拆迁公司
主张拆迁补偿款中银行享有优先受偿权；
B、与借款人、抵押人就抵押权及其所担保债权的处理问题
进行协商，要求抵押人以拆迁补偿款优先偿还银行债权，或者要
求重新设定抵押权等有效措施；
C、如果与拆迁公司、借款人和抵押人达不成协议的，银行
应通及时向法院提起诉讼要求清偿债务并申请对拆迁补偿款予以
保全；
2. 抵押物被拆迁银行的抵押权未能实现的
A、对尚在履行中的借款合同宣布贷款提前到期，并立即向
法院提前诉讼，同时保全借款人和抵押人的其他财产，尽可能追
回银行债权或缩小损失范围；
B、对拆迁公司提起诉讼，要求拆迁公司在拆迁补偿款范围
内承担赔偿责任，这是拆迁人应当履行的拆迁程序和必须尽到的
注意义务。
拆迁人在对房屋实施动迁以前必须对房屋的产权进行查明，
此时不仅应包括对房屋产权人、房屋面积情况等基本情况的查明，
也应包括针对房屋有否出租、有否被查封、是否设定抵押等附属
情况的查明。因此，在实践中，拆迁人除了应在拆迁现场张贴拆
迁通告和拆迁公告，查验被拆迁人的土地使用权、房产证原件，
测量被拆迁的土地和房屋面积，核实安置对象的人口信息等工作
外，还必须到当地房地产权属部门对被拆迁人享有的土地使用权
和房产有否被司法机关查封、冻结，是否设置抵押等情况进行核
查。如核查中发现在被拆迁房屋存在查封、冻结或者设置抵押权
的情况时，应及时通知司法机关或抵押权人，或采取提存等方式
妥善处置动迁补偿款。如果拆迁人履行了上述程序，尽到了必要
的注意义务，则对抵押权人的抵押权和债权的无法实现没有过错，
不需承担责任。否则，即使拆迁人已经全额支付动迁补偿款，也
应在动迁补偿款范围内，根据过错大小承担赔偿责任。
在我国，抵押贷款是商业银行的主要信贷业务之一，如何防
控该业务所产生的风险，不仅关系到商业银行的利益，也影响着
我国整个金融市场的稳定。除了银行自身要不断完善内控制度，
加强监管力度，相关行政部门也应该完善信息资源共享平台，只
有在相关部门和金融机构密切配合下，才能合理规避抵押贷款中
的拆迁风险。
作者简介：
1996 年获得经济师中级职称，1997 年获得企业法律顾问资格，
2012 年成为上海仲裁委仲裁员，现供职于中国建设银行上海市分
行。