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我国房地产企业多元化融资渠道探析

作者：赵畅日期：2015-11-02 10:19 来源：未知

1 房地产企业融资的含义和渠道
（1）房地产企业融资的含义
房地产融资，是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的业务活动。
（2）房地产企业融资的渠道
房地产企业的资金来源除了企业自有资金外，房屋预收款、债券融资、上市融资、投资基金、信贷融资和其他融资途径等共同构成了我国目前商品房建设融资渠道的主要格局，其中自有资金和房屋预收款构成了企业内源性融资，其余的为企业的外源性融资。
1.1 自有资金
企业的自有资金包含企业成立时的实收资本、经营所得的盈余公积和资本公积金。作为企业的原始积累，这一部分资金可以由企业自由支配，是企业得以开展业务的前提和基础。
1.2 房屋预收款
房屋预售款是指房地产开发商将准备筹建或者在建的房屋提前出售给购买者，并由购买者提前预支的部分或全部价款。这种方式类似于金融行业的期货买卖，是房地产企业筹措资金的一项非常重要手段。
1.3 债券融资
房地产企业通过发行债券，与投资者约定还款日期和利率，进而建立起债权债务关系。房地产企业通过发行债券，需要相关部门对其企业背景、效益高低、发行数量及方式进行审核，在当前银行收紧贷款的情况下，可以通过债券融资为企业输送资金。
1.4 上市融资
上市融资可以为房地产企业长期地筹措大量资金，作为最有效的方式之一，通过股权融资是房地产与资本结合的理想渠道。纵观发达国家房地产企业上市情况，越来越多的适格房地产企业通过上市途径获得了较为理想的资金支持，为企业的发展奠定了良好的基础，我国的一些大型房地产企业也纷纷通过上市获得了大量的资金补给。
1.5 投资基金
投资基金是房地产企业融资的一种新兴渠道，它运用信托机制，采取共同投资、共享收益共担风险的原则，将分散的资金统一纳入到一个由专门机构运作的基金内，进而将这些资金进行在投资获得投资收益。
2 我国房地产企业融资渠道存在的问题
2.1 房地产企业自有资金比例较低自有资金是房地产企业进行开发的基础，它是我们通常称的内部融资的一种，即房地产企业将自身的留存收益和折旧转化为投资，这其中包括从税后利润提取的盈余公积金、资本公积金和未分配利润。按照我国的相关规定，房地产开发企业的自有资金必须达到35%，但相关数据显示我国房地产企业自有资金的比例仅为21.6%，远远低于国家行业最低标准，许多房地产企业负债比率偏高，假若银行紧缩银根，这些高负债的房地产企业会出现资金链断裂甚至破产的情况。
2.2 房地产企业外部融资过于依赖银行
从当前的政治、经济体制来看，房地产企业的发展无论如何都拜托不掉银行业的支持，也可以说，如果没有当前银行业的扶持，就不会有房地产行业蓬勃发展的今天。作为资金密集型的行业，房地产企业日产运作所涉及到的资金运动都直接或者间接地与银行相关联。例如，土地储备贷款、流动资金贷款以及工程流动款在内的多重款项归根结底大多数资金是间接来自于银行。
2.3 房地产企业债券融资比例不高
我们都知道，发行股票和债券是一种比较理想的融资方式，它可以使房地产企业获得大额资金支持。但是，就我国企业上市要求来看，一直处于僧多粥少的局面，等待IPO的企业更是排起了长龙。因为上市审核周期较长、程序较为繁琐、对企业经营管理及业绩要求较高，很多房地产企业只能望而却步。例如，我国证券相关条例规定，房地产企业上市的门槛之一
是资产负债率必须低于70%，而我国房地产企业因大量资金来源不畅，负债率一般都在 75%以上，造成了我国房地产企业在利用债券融资和股票市场融资的比
例很低。
3 拓宽我国房地产企业融资渠道的对策
3.1 完善企业自身融资条件
从多方面来看，房地产企业融资难的主要原因之一是因为自身规模较小、体制不完善、资信较低、品牌效应不强等因素。因此，房地产企业必须要不断改善经营管理，降低自身经营管理成本，灵活调整市场策略，提高企业整体效益，进而增强自身吸收资金的能力。同时，企业自身还要以诚信换市场，提高自身资信度，凭借良好的企业信誉获得银行等出资方的
信赖和支持。
3.2 加快推进多元化融资方式
纵观整个房地产行业的发展趋势，多元化的融资模式将是企业未来发展的必然选择。想要解决当前房地产行业的融资问题，一个重要的手段便是利用更加丰富的金融产品，并结合企业自身的实际情况进行组合，例如，房地产企业可以将自有资金和机构投资者资金组合；将自有资金与银行借贷组合；将股权融资与银行借款组合；将投资基金与信托计划组合；将自有资金与混合基金组合等。这种组合的优势在于避免房地产企业过度依赖单一资金来源，进而寻找更加多元化的渠道。
3.3 完善房地产融资市场体系
良好的外部融资环境对房地产企业来说非常重要。首先，国家相关部门要不断地完善房地产融资市场体系，完善法律法规建设；其次，强化政府在调控房地产金融的主导地位，有利于降低房地产行业风险，避免行业泡沫产生；最后，国家也要时刻关注市场利率及价格走势，进而采取积极有效的调控措施，用“无形的手”来对整个市场进行监控，从而不断完善房
地产企业融资环境，帮助更多的房地产企业走出融资难的困境。
　　
4 结论
笔者通过列举我国房地产企业的融资渠道并在此基础上分析当前融资现状，指出房地产企业想要获得持续快速发展，必须要摆脱资金不足对自身发展的束缚，大力拓展融资渠道，这需要房地产企业自身和政府部分共同努力。
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