| 孟祥禹 大连房地产高级技工学校 摘要：物业管理涉及多方主体的利益，与人们的生活水平息息相关。物业管理质量优良会极大改善业主的居住质量，提高 业主的生活水平，维护社会的和谐稳定。本文以物业经营管理为主要研究对象，就物业相关法规在物业经营管理中的应用及出 现的诸多问题，提出解决的措施及方案，更好地指导审判实。 关键词：物业法规；物业经营管理；应用 1. 物业经营管理的特点 经营性。即物业服务企业提供的服务是有偿的，由物业管理 区域内的全体业主交纳物业服务费，来保障物业服务企业的的存 在和发展。物业服务企业以经营性为方针，但只是取得微小的利 润，其主要目的是为全体业主服务。同时物业服务企业通过采取 多种经营方式，使业主得到全方位的服务，也保证物业服务企业 自身的发展。 专业性。物业管理是由专业物业服务企业实施对物业的统一 管理，物业服务企业设置专门机构，配备一些专业人员。物业服 务企业也可经济合同的方式把物业管理中一些专业管理事项交给 相应的专业经营服务公司。如专业设备维修公司、专业绿化公司、 专业清洁公司、保安公司。这些专门组织的建立，表明物业服务 行业逐渐具有了专业型。 社会性。社会属性是物业管理存在于物业服务区域的特征， 物业服务企业承担着许多社会职能，其把物业服务区域的环保、 卫生、保安、等社会服务统一起来。物业管理的基本程序是每位 业主按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费，委托物业服务企 业，由其处理所有关于物业服务区域的日常事宜，业主即可享受 相应服务，既给业主提供了方便，也便于物业服务企业统一管理。 推动城市社会化进程。 2. 物业制度的法律问题 2.1 合同法律性质不明 《物业管理条例》对“物业服务合同”这一概念有明确的规定， 即物业服务合同是物业服务企业为业主就房屋建筑等不动产、相 关配套设施设备及公共场合提供有偿服务的合同。其中包括两个 方面：一是对物的管理，对住宅小区的公共财产及设施设备的管 理维护；二是对人的服务，为小区业主提供质价一致的贴心服务， 使物业环境健康、和谐。物业服务合同与委托、担保、劳动合同 等不同，它以一种全新的样式呈现在大众面前，但不足之处是， 现行的法律法规还未对其进行细致规范，立法者也未对其给予足 够的重视，使物业经营管理中频发合同纠纷问题，因此明确物业 服务合同性质势在必行。 2.2 费用收缴机制缺失 物业经营管理中，物业服务企业面临物业费收取费劲的问题。 《合同法》第66 条规定了关于抗辩权履行的具体细则，但这对 物业服务企业而言，适用性并不高。因为在物业服务企业依据物 业服务合同向全体业主提供了相关服务后，总有极少数的业主拒 交业务费，而物业服务企业要保障全体业主的权益还必须履行对 物的管理、对人的服务等相关义务。另外，如果单纯因为极少数 的业主拒交业务费而诉诸法院的话，从诉讼成本和时间成本考虑， 物业服务企业要消耗大量的人力、物力与精力，而且基于现阶段 的基本国情，即使胜诉，执行起来也并不如人所愿。 2.3 企业法律地位不明 《物权法》中对物业服务企业的要求是提供服务，而不是作 为业主的管理者出现的。由此可以看出，物业经营管理不具有行 政管理行为的公法性，其行为具有私法性，经营管理的主客体都 是物业服务合同的主体且地位平等，物业服务企业与业主之间是 一种服务与被服务的关系，物业服务企业应摆正自己的心态，正 确对待并处理好与业主之间的互动。然而，在实践中，总会有物 业服务企业服务质量低、服务态度差、随意提高物业服务费、侵 害业主权益等行为出现，不仅不利于物业经营管理活动的展开， 也有损于物业服务企业的声誉形象。 3. 物业制度的具体完善 3.1 明确合同法律性质 物业服务合同当事人涉及千家万户，准确界定物业服务合同 的性质，有利于理论与实践的统一，对明确合同双方的权利义务、 违约责任的承担等问题都具有积极意义。物业服务合同作为一种 全新类型的提供服务的合同，很难使其在《合同法》中对号入座。 我国应尽快对物业服务合同定型化，因经过科学归纳而类型化的 有名合同，基本条款中都规定了合同的性质、订立的程序、合同 的履行、违约责任等等。这样即使在合同中没有约定或约定不明 确，但法官可依据法律规定裁判案件。 3.2 建立费用收缴机制 为保障业主履行物业服务费的义务，应建立物业服务费的收 缴保障机制。物业服务企业要根据合同及相关的规范要求提供相 应的服务，只有如期履约，才能采取有效措施从容应对业主拖欠 或拒交物业费的行为。其中，对物业服务企业提出的要求除了要 按照合同约定履行之外，还要服务诚信、收费透明，保证业主享 受到的服务物超所值。《物业服务收费管理办法》的出台限制了 物业服务企业乱收费的违规行为，要求物业服务费对服务的内容 与标准、计费的方式、项目及内容明码标价，以提高收费透明度， 尊重业主知情权。 3.3 明确企业法律地位 物业经营管理中，法制化建设能理顺开发商、业主大会、物 业服务企业之间的法律关系并对各方主体的权、责、利给出明确 细则。基于现行的《物业管理条例》，可制定以单行法面貌出现 的《物业管理法》，使立法的内容完善、层次提高，使物业服务 企业的权责利及法律地位明确清晰，可通过全国人大立法巩固其 法律地位，同时也不能小觑因地制宜的地方立法的重要性。只有 将地方立法的重要作用充分发挥出来并与全国人大立法有机结合 在一起，才能真实反映出物业服务企业的法律地位。 依据《物业管理法》可将物业服务企业的法律地位定义为： 依法在房管部门和相关政府行政部门的监管下，按照与业主签订 的物业服务合同对物业实施企业化、专业化、社会化的管理服务 的独立企业法人。物业经营管理的主客体是物业服务合同的主体， 物业服务企业与业主之间的法律关系平等。依据物业服务合同与 业主委托授权，物业服务企业提供有偿服务，行使公共管理职责， 对极个别影响全体业主享受服务的行为加以有效干预，维护全体 业主的权益。 参考文献： [1] 张农科.《关于我国物业管理模式的反思与再造》[J]. 城市问题，2012(05). [2] 黄晓莉.《我国物业企业经营管理的发展趋势分析》[J]. 价值工程，2012(19). [3] 成曦.《物业管理经营实践中的困境与进路》[J]. 内蒙 古农业大学学报( 社会科学版)，2012(02). |
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