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美国次贷危机对中国房地产市场的警示

作者：日期：2009-6-1 16:00:29 人气：标签：

张炳辉　马辉

摘要：本文分析美国次贷危机发生的原因，从银行系统、房地产市场和监管层方面阐述危机对中国的警示并提出政策建议。
　　关键词：次贷危机；金融风险；房地产市场
　　
　　2006年下半年美国爆发次贷危机，而到2007年下半年这场危机已演变为自1998年美国长期资本管理公司(LTCM)破产以来发达国家金融市场遭遇的最严重危机。美国花旗集团研究报告指出，此次次贷危机将给全球金融体系带来高达4000亿美元的损失。索罗斯在2008年度达沃斯世界经济论坛年会上认为，次贷危机将结束60年来的市场繁荣，全球金融业也将面临一场新的范式变迁。美国次贷危机的本质是由于房地产市场泡沫破灭所导致的银行信贷危机。由于房地产业属于资金密集型行业，房地产市场的兴衰将给一国金融系统造成重大影响。因此，美国次贷危机将给中国房地产市场带来一些警示。
　　
　　一、美国次贷危机成因
　　
　　美国次贷危机的主要原因是过于宽松的房贷政策种下了危机的种子，资产证券化将房地产市场风险传递到整个金融系统，而利率的上升和房价的下跌最终导致这场危机爆发。
　　
　　(一)过于宽松的房贷政策种下了危机的种子。2001年至2005年间，美国房地产市场进入繁荣期。在盈利动机的驱使下，金融机构在基本满足优质客户的贷款需求后，不顾风险大量发放次级抵押贷款。因为在一个繁荣的房地产市场环境中，虽然次级抵押贷款的违约率更高，但只要作为抵押品的房地产价值上升，一旦出现违约，房地产金融机构就可以没收抵押品，通过拍卖而收回贷款本息。此外，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。据统计，2000年美国新增抵押贷款中只有2.6％是次级债，到2006年该比率提高到13.5％。2001年美国次级债总规模占抵押贷款市场总规模的比率仅为5.6％，至2006年已上升到20％。
　　
　　(二)资产证券化导致风险通过信用链条传递。近三十年来，美国的资产证券化业务发展迅速，这为美国经济的持续稳定发展做出了贡献。特别是近年来次级抵押贷款市场的快速发展更带动了美国经济繁荣。在房地产市场繁荣时期，金融机构手中持有大量房地产抵押贷款。为提高资金周转率，在投资银行的帮助下实施证券化，将一部分住房抵押贷款债权从自己的资产负债表中剥离出来，以这部分债权为基础发行住房抵押贷款支持证券(MBS)。借款者未来偿还抵押贷款所支付的本息，就成为房地产金融机构向MBS购买者支付本息的基础。而一旦房地产金融机构将MBS出售给机构投资者，那么与这部分债权相关的收益和风险就完全转移给机构投资者。为让次级贷款MBS卖个好价钱，投资银行对其进行信用评级和信用增级，这样的产品就成为抵押贷款权证(cDO)。随着房地产金融产品在全球资本市场上逐渐成为与股票、国债、公司债、货币市场产品等并驾齐驱的投资品种时，MBS和CDO在机构投资者资产组合中便占据了相当比重。次级债产品在抵押贷款证券化产品中占有约14％的比重，通过发行MBS和CDO，金融机构将相关收益和风险全部转移给机构投资者。而资产证券化是一把“双刃剑”，一方面分散了住宅贷款的长期风险，另一方面，由于证券化和再次证券化，风险的最终来源容易被市场所忽略，也不容易追踪和监管，证券化本身也可能放大风险。而且，一旦风险爆发，政策不容易找到着力点，更加无法监控风险。随着金融全球化的发展，美国住宅金融市场的风险借助证券化传递到全球各地。
　　
　　(三)利率上升和房价下跌是危机的导火索。在低利率环境和经济稳定增长时期，房地产价值增长所带来的财富效应降低了次级抵押贷款借款人的还款风险，也使次级债变成了“低风险、高收益”而不是高风险、高收益的金融产品。但房地产价格上涨不可能长久持续，美联储从2004年中期起两年内连续17次上调联邦基金利率，逐渐刺破美国房地产市场泡沫。2005年夏末，房地产价格上升势头忽然中止，2006年8月房地产开工指数同比下降40％，2007年二季度整体房价甚至创下20年来的最大跌幅。2008年2月22日，《纽约时报》报道：全美国将有占总数10.3％的约880万个家庭的按揭面临负资产的风险，这一数字比一年前多一倍以上，负资产按揭的价值总额约2.6万亿美元。纽约大学斯特恩商学院教授鲁里埃尔·鲁比尼也指出，美国的房价将从峰值水平下跌20％－30％，使4—6万亿美元的家庭财富消失。利率的持续上扬，大大增加了购房者的还贷负担，导致房地产市场发生逆转，还款的违约率开始急剧上升。抵押贷款违约率上升导致衍生产品的市场价值缩水，恶化了对冲基金和投资银行等金融机构的资产负债表。次级抵押贷款公司的坏账大幅增加，导致包括美国次级抵押贷款公司在内的金融机构不得不首先收缩信用和增加拨备。由于美国和欧洲的许多共同基金、对冲基金、大型银行、保险公司购买了大量次级抵押贷款衍生出的证券投资产品，次贷危机发生后，纷纷受到重创，有的利润大幅下降，有的宣布提高风险拨备，甚至有的面临被收购和破产。
三、次贷危机给中国的警示
　　
　　美国的次贷危机表明，房价上涨和利率下降会推动抵押贷款市场的繁荣，鼓励消费者购房，支持宏观经济增长。而房地产价格的大幅度回落将引起银行业盈利减少和资产质量大范围恶化，使诸多金融机构由此陷入经营困境。我国房地产业应从美国次贷危机中吸取教训，从银行系统、房地产市场和政府监管方面采取措施，增强防范意识。
　　
　　(一)银行系统应加强风险防范意识。次贷危机爆发的一个重要根源是金融机构为逐利而不惜降低借贷标准、忽视风险管理和需求方过度借贷、反复抵押融资。这应引起我国商业银行和贷款购房者的警惕。近年来，我国房地产价格上涨非常快，少数银行为争夺房贷，往往放松必要的风险评估和管理。一旦市场逆转，房贷风险有可能随之暴露。我国的房地产信贷已成为当前银行信贷的主要部分。截至2007年上半年，我国房地产信贷余额占金融机构全部信贷余额的17.13％，房地产信贷余额占我国GDP的比重达40.27％。特别是在部分城市(如北京、上海、广州)，我国房地产金融信贷余额占银行总的信贷比例都超过50％。上海银监局发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》统计，2007年，中资商业银行增量贷款中有27.5％投向了房地产业，至年末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2％。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动将影响到银行一半左右的信贷资产安全。如果一旦房地产行业出现波动，势必加大银行的流动性风险。最近，央行多次加息，借款人的还贷压力越来越大。我国的银行业和其他金融机构应从美国次贷危机中吸取教训，以免重蹈覆辙。在经济景气时，必须保持冷静的头脑，提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷监管，防止风险贷款产生；完善个人信贷法律，加强对失信、违约的惩处，从法律上保障银行消费信贷业务的利益；规范抵押贷款市场，防止恶性竞争导致抵押贷款质量下降；重视监控行业的集中度风险，提足银行拨备。
　　
　　(二)稳定房价，防止房价大起大落。美国次贷危机的导火索是房地产价格的大幅下跌。房价是影响抵押贷款发放的重要因素，也是决定借贷者借款规模和借款折扣的关键因素，房价的波动会极大影响抵押贷款的价值，稳定的房价是个人住房信贷市场健康发展的重要保证。在我国当前的融资体系下，房地产价格的大幅波动可能引发金融风险问题，应值得关注。由于当前我国国内资产证券化等金融产品缺乏，房地产融资方式尚未形成合理的风险分担机制，绝大部分风险集中在银行体系，从而进一步加剧了房价大涨大落可能引发的负面效应。尤其是房地产价格下跌还可能通过银行紧缩信贷的行为，进一步加剧房地产市场的波动，使其负面影响产生“放大效应”，如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放，推动房价更大幅度的下降。
　　
　　(三)应加强监管，建立风险预警机制。在这次美国次贷危机中，美国金融体系中的多个环节都存在监管缺失。这对我们来说，是个重要警示。市场不是万能的，有效的监管将起到弥补市场失灵的重要作用。规范市场秩序和信息的公开透明有利于人民建立合理的预期，引导房地产理性投资和消费，抑制投机行为。投机性资产泡沫是过度预期的投机行为导致的。因此，预防市场过度预期是预防房地产市场大起大落的一个关键环节。政府应加强国民经济运行、金融系统运行和房地产市场运行数据的收集和整理，完善银行体系信贷情况和房地产市场信息披露制度；理顺房地产市场管理体系，建立一个各个部门之间的协调机制，避免政出多门现象，加强各部门之间政策制定和执行方面的合作。建立有效监控房地产市场和银行等金融机构的风险预警系统，通过预警系统准确把握市场真实情况，保证政府宏观调控的有效性。